申明：一家之言，仅供参考

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前言

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正文

圆明园（这个地方我当时去了看到确实很震撼，应该记住这段历史，这个地方就应该这样保存着，让世世代代记住这段历史，不光是国外整天战争，我们当时也受过挨打）

这一篇写的是中关村大街以西，北四环以北，西五环以东，北五环以南的区域，也称作圆明园、颐和园区域。

（1）圆明园&颐和园区域（北大区域）

这两个片区合在一起来说，因为这里主要是高校和古迹区域，很难做大的开发。虽然面积很大，但是周边可供销售的商品房很少。这里北大、海淀公园、圆明园和颐和园占据了80%的核心地盘。这里还有中央党校，国际关系学院。西苑医院，再有一些配建。基本90%不能再建设商品房。剩下区域就是建设一些低层小板楼。这里有海淀区西苑小学、海淀区六郎庄小学、北京101中学（在圆明园旁边），北京市八一中学。

第一梯队：（ 豪宅及终极改善 ）：龙湖颐和原著（10年，41栋，45户，别墅、复式性质，9000W-14000W， 单价13W+，基本很少出房，这个绝对稀缺，关键是花钱买不到，住这里才是王者，相信买这里的，第一诉求绝对不是为了升值，而是为了居住，这个小区外面就是西苑地铁站和周边的商业，闹中取静 ）。

龙湖颐和原著

第二梯队：（ 刚需及刚需改善 ）：百环地产（01年，1栋，240户，950W-1380W， 单价8W+，独栋社区，缺点也很明显，三梯十二户，属于住宅，看起来像商业， ）。

百环地产

第三梯队：（ 刚需户型及老破小 ）：

圆明园区域

海淀路小区（75年，9栋，641户，460W-750W， 紧邻四环的，噪音还是比较大的，当时东面是一个电子大卖场，后来拆迁了，变成了小公园。这里的小区也完成了改造。小区北门是北大，交通还是很方便，公房社区，单价10W+ ）。

海淀路小区

中成大厦（94年，2栋，322户，700W，单价5W+， 公寓属性 ）。芙蓉里（86年，16栋，1659户，460W-1480W ，东区5栋楼，西区10栋楼，四栋板楼，六栋塔楼，楼间距还比较大，采光不错，小区北面是畅春园，西面是海淀公园，北京十大文明社区，居住人群为部委和市属单位分房，紧邻海淀体育馆、配有游泳，田径、球类等场地。周边还是相当不错的。单价11W+ ）。

芙蓉里

挂甲屯（80年，4栋，271户，760W，单价11W+， 小区属于福利分房，两栋的小型社区 ）。

挂甲屯

北河沿（88年，4栋，384户，790W-1380W， 北化集团、家属楼，已经完成社区改造。小区管理还算严格，单价13W左右，这里的购买人群或者租住人群基本是北大、清华上班的或者101中学陪读的 ）

北河沿

颐和园区域

中信所小区（87年，7栋，302户，690W-1260W， 西苑居住302户，基本是科研人员、科技干部、退休人员，整体人员素质不错。单价12W+）。西园操场甲1号院（80年，5栋，96户，730W，单价11W+，居住人群素质不错 ）。

中信所小区

颐和园宿舍（97年，22栋，672户，410W-920W， 颐和园单位福利分房，园林局颐和园的员工，也有一部分是西苑医院和中直机关公务员，小区绿化没得说，他们最拿手。都是3-4层的板楼，供暖都是自己单位，每年都比别的地方多一个月供暖，车位充足，自己单位的物业，不收物业费，这个单位比公务员都牢固。除了没电梯外，楼龄老一点，其它没得说。单价11.2W+ ）。

颐和园宿舍

西苑医院（88年，12栋，460户，540W， 单价9W+，经过万泉河路看到一排改造一新的楼，很有特点，那就是西苑医院，这里面有部分是家属楼，属于单位福利分房，周边是颐和园和圆明园，在这里看病休养确实不错，领导人们的医院 ）。

西苑医院

骚子营（85年-93年-99年，10栋，405户，430W-1000W， 单价9W+，建成年代不同，价格也有所区别，这里面好多都是一个院一栋楼单独管理，空气质量绝对王者般的存在，公路地铁出行都比较方便。商业在南面西苑地铁站旁边有一部分 ）。

骚子营

燕北园（92年，29栋，1477户，410W-930W， 属于北大的家属楼，小区绿化不错，小区内部有菜市场，生活还是比较方便，三居室：800W，注重养老，这里不错，绿化、医院都很方便，10W+ ）。

燕北园

邮局宿舍（97年，5栋，330户，510W-750W， 公房社区，缺点是离大马路有点近，噪音敏感的需要实地去体验一下。南北朝向和东西朝向的板楼，物业邮政局自己物业，虽然是97年，但是管理和维护的很一般，单价9.5W左右 ）

邮局宿舍

六一幼儿园家属楼（80年，1栋，45户，370W-530W， 独栋社区，幼儿园家属楼，小区完成改造，绿化还是不错的，缺点就是周围都是公园，要不就是一堆待拆迁的小房子，周边由于公园也很难大的开发，不是建议买这里 ）。

总结

圆明园区域基本南面是北大，周边有那么几个小型的老破小小区，基本属于临四环，噪音肯定是不小，单价在10W左右。不是十分建议买。西面芙蓉里噪音好一点，但是已经过去四十年了，单价11W+，贷款问题，未来升值肯定落后大盘，百环地产新一点，但是独栋的塔楼，也是难以升值。北大东北角一个北河沿小区，独立的存在，生活方面也不是那么方便，周边来旅游的倒是不少，开一个旅店生意应该不错。西面挂甲屯也不是很理想，好多生活资源要过西苑路去共享。整个颐和园区域旅游不错，在这里生活居住的太少。

中央党校

颐和园区域是颐和园和中央党校占据了大部分区域，可供建设住宅由于在景点旁边，基本限高，再则就是这里基本以老旧单位福利分房的小区为主。这里小区主要集中在颐和园的东面，海淀公园的北面，这里也正在建设中关村国家自主创新示范区展示中心，这一片集中的主要是各种单位福利分房的老破小，整体规模不算特别大，周边旅游人群不少。并且这里面的小区好多都是周边单位宿舍。居住体验还是不错的。毕竟都是自己管理，周边都是景区，还有西苑医院。这些老楼加上电梯，绝对是养老居住的一个好去处。西苑地铁站还是有一定的商圈，之前也是靠旅游一直算比较火的地方，这三年这里冷清了不少，就等今年旅游恢复了，这里应该能恢复到之前的人气景象。这后面的龙湖颐和原著绝对是终极改善中的王者，没有卖的。这里的房子是花钱也买不到，那绝对是稀缺中的王者。

颐和园

这两个区域从名字可以看出是旅游热点区域，环境最棒的，但是由于是古迹，因此也是过往游客最多的区域。不是那么适合居住，适合做旅游相关产业的区域。

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（澎叔侃侃侃-2023.2.25）

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